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エレベーター会社の営業手法や利益構造は基本的に携帯電話会社と同じような発想で成り立っています。
最近でこそ、新らしいスマートフォンなどの携帯端末が0円で販売されているのを見かけなくなりましたが、携帯電話会社大手は赤字で携帯端末を販売したとしても、確実に毎月入る基本使用料やアプリ使用料、オプションサービスを契約させる事により、1〜2年という長いスパンで見れば十分に利益が残る収益体制を構築しています。

そして多くの携帯電話・スマートフォン利用者は、毎月のコスト計算よりも、新規購入時に安価に入るという“錯覚”に陥って満足している人が大半です。

エレベーター会社、特に、メーカー系会社の営業手法や戦略も同じことが云えます。

マンション販売元(デベロッパー)は、当然のことながら会社の利益確保のため、建築に纏わる原価を極力下げる努力をします。また、建築の原価を下げるということは、マンション販売時の価格弾力性(値引余力)にも後々繋がってきます。

マンションには必ずエレベーターは必要なので、少しでも安く仕入れるべく、マンション販売元(デベロッパー)は営業努力をします。エレベーター会社(大手5社がほとんど)は、販売する時は赤字でもエレベーターを施工主であるゼネコンに納入し、マンション分譲後にマンション販売元(デベロッパー)から建物の権利を引き継いだ管理組合から、確実に毎月入るメンテナンス管理費で、利益がたくさん出るようにと考えるわけです。

その結果、大多数のマンション管理組合は、メーカー系子会社である保守メンテナンス会社との間で、新設後数年は全く必要のない「フルメンテナンス契約」を結ばされています。

当然のことなのですが、築年数が浅い新しいマンションでは、地震災害等、よほどのことが無い限り、エレベーターの重要保安機械が破損することは皆無なので、「POG契約」の方がメリットがあるといえます。

「フルメンテナンス契約」では、「POG契約」時は別料金設定である経年劣化によるワイヤーロープやケーブルの交換なども、毎月のメンテナンス管理費に含まれています。ただ、マンション管理組合としては費用が“割高”な分、修理費の予算計上をしなくても良いという点はありますが、一般論としては、築年数が浅い建物ではフルメンテナンス契約は必要無いということがいえます。
(築年数が十年以上の建物やエレベーター使用頻度の多い商用ビルに関してはこの限りではありません。)

なので、マンション管理組合としては時間をかけてでも、居住者全員が安心してエレベーターを使用できるように、契約の変更には十分な広報活動と議論の場を設けることがとても重要となります。





ここ数年においては、だいぶ緩和されてきたといいますが、まだまだこのエレベーター業界は競争原理があまり機能していない閉鎖的な業界です。その大きな原因となっているのは、
日本の大手5大メーカーによる寡占化の問題があります。

・三菱電機
・日立製作所
・東芝(東芝エレベータ)
・日本オーチスエレベータ
・フジテック

どういうことかというと、日本のエレベーター業界は上記5社で市場全体のほぼ4分の3以上を独占しているということです。また、保守メンテナンス事業もこれらメーカー直系の子会社が大半を占めているのが現状です。
これは何を意味するのかというと、価格競争原理が働かず、適正な価格競争が起きにくくなりっており、エレベーターを設置しているメーカー系会社の独壇場といったことに繋がっています。

管理組合が錯覚に陥りやすいのは、「安全第一」「純正メーカー」であることを武器に営業してくるメーカー系会社に、割高な保守管理料やリニューアル工事代金を請求され支払い続けているということです。その金額は、25年経つと新品のエレベーター1機買えるだけの金額になります。

「毎日使うエレベーターなので、何があっても安全第一!」
「安いメンテナンス業者に代えて,事故が起きたら誰が責任を取るのか?」
「死亡事故も発生しているので高い費用を払ってでも安全が一番だ!」


という考え方が優先してなかなか“値下げ交渉”“メンテナンス会社変更”などに踏み込めないでいる現状も管理組合が錯覚に陥る原因の一つになっています。


そういったこともありますが、最近では価格の割安な独立系会社にメンテナンスをお願いする管理組合も少しずつ増えてきています。

従来から懸念されていた部品供給問題や技術レベルもメーカー系メンテナンス会社と同等になってきており、元々メーカー系エレベーター会社の下請け業者だったり、メーカー系会社を退職した技術者が在籍している会社が多いので、保守点検やリニューアル工事においても、同等のサービスを受けられるようになってきています。






【シンドラーエレベーターの事故】
2006年6月3日午後7時頃、東京都港区共同住宅「シティハイツ竹芝」12階のエレベータにおいて、 男子高校生がエレベータの床部分とエレベータ入り口の天井に挟まれ死亡するという事故が発生した。

亡くなった男子高生は同マンションの13階の住人と一緒に1階からエレベーターに乗り、 この時自転車と共に、扉に背を向けた状態で乗り込んでいた。 エレベーターが12階に停止したので男子高生が自転車にまたがって、そのまま後ろ向きで降りようとしたところ、 エレベーターの扉が開いたまま突然上昇したため、男子高生はエレベーターのかご床部とエレベーター入口の外枠天井部との間に挟まれ約40分後に救急隊員に救助されたが、全身打撲と頭部骨折などで間もなく死亡した。

この事故の2年後、死亡事故原因が、補助ブレーキ不良で扉が開いたまま急上昇したのが原因だったことから、国土交通省が2008年9月に補助ブレーキを義務付ける政令を改正した。

また、国土交通省は扉が開いたままエレベーターが動いた場合、自動的に運転を制御する補助ブレーキの取付けを義務付ける改正建築基準法施行令を2009年9月28日に施行し、同日以降に新規着工する物件から適用が始まっている。

参考<ウィキニュース>

【また繰り返された事故】
シンドラー社製エレベーターでまた死亡事故が起きた。2012年10月31日午後、金沢市内のホテル「アパホテル金沢駅前」で、エレベーターに乗ろうとした清掃員の前多(まえだ)さん(63)がカゴ部分と扉上部分の枠に挟まれ死亡した。
シンドラー社のエレベーターをめぐっては2006年6月、東京都港区内で男子高生(当時16)が死亡する事故が起きている。二つの事故はどちらも扉が開いたままカゴが急上昇したことが原因だったと調査結果がでている。悲劇はなぜ、繰り返されたのだろうか‥

2006年6月に起きた男子高生の死亡事故は、国土交通省などでの調査結果において、エレベーターのブレーキ部分の磨耗と経年劣化によって起きていたことが分かっている。これを受けて国土交通省は建築基準法を改正し、2009年9月28日以降に設置するエレベーターには通常ブレーキのほかに、扉が開いたままカゴが上昇・下降するのを防ぐ補助ブレーキの設置を建物所有者に義務付けしたのだが‥。

ところが、今回の事故が起きたエレベーターが設置されたのは2009年の11年前にあたる1998年。ブレーキの磨耗を検知するセンサーは取り付けたものの、「二重の安全装置」に当たる補助ブレーキは設置していなかった。国土交通省は12年度の単年度事業として補助ブレーキを付ける際の助成金制度を急遽設けた訳であるが、あくまで任意という。2009年以前設置のエレベーターは『既存不適格』という位置付けで、「義務化の対象外」にあたるということなのだそうです。

参考<日経新聞H24.11/1>

【求められる安全対策】
マンションやビルに設置されている設備の中で不具合が発生した際に人命に係わる自己になる可能性が高いのがエレベーターである。そういった意味では、エレベーターの安全対策はマンション管理組合・ビルオーナーにとって最も重要な取り組みの1つである。昨年10月末に起こった石川県のホテルのエレベーター事故。平成18年に発生した「シティハイツ竹芝」の事故と同様にシンドラー社製エレベーターであったことから、同社に対する批判の声が強まっている。今回の事故原因については、今後解明されることになるであろうが、同じような事故が発生した場合、民法においてはマンション管理組合やビルオーナーに対して損害賠償責任が発生する。民法第717条における土地工作物責任では、占有者が損害発生を防止するために必要な対策を施していたということが立証されれば「免責される」と明記されており、その場合においては建物所有者が無過失責任を負うことになる。もちろん無過失責任を負うからといって損害賠償責任の全てを背負うことは無いが、例えば、エレベーター保守メンテナンス会社から設備の不備、或いは、部品交換の必要性を指摘されていたにも係わらず放置していたのであれば、その責任の多くを建物所有者が負うことになる。





エレベーターの設置時や構造規定についての決め事は、国の「建築基準法」で細かく規定されています。

しかし、この建築基準法という法律は、「必要最低限の基準を満たす法律」と位置付けされている為、地震などの災害発生や、耐震偽装事件など、また、エレベーターに挟まれるような事故が発生するたびに、法律が改正されているのが現状です。

建物を新しく建築する場合は、“その時々の”建築基準法に基づき、建築確認を受けて建てられますが、法律の改正がある度に、常に最新の基準に適合させる事は不可能です。

“法律が改正されて、現状では法律に違反している”このような状態の建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。同法では建物も設備もエレベーターも全て一律に「建築物」と定義されます。

国の行政各省庁が「とても危険な建物、有害建築物です。」「近隣にも悪影響を及ぼす建物です。」と判断を下せば、国の権限で勧告する事はできますが、一般的には既存の建築物への建築基準法の改正点は、適用しないということになっています。

エレベーターリニューアル工事の内容にもよりますが、建物側にも現在の建築基準法が適用され、建物の改修が構造的な問題や予算などの問題で、改修工事ができない場合、エレベーターのリニューアル工事改修もできない事例も出てきます。エレベーターも同じ建築物の一部として考え、特定行政庁(役所の建築指導課等)と改修工事案件について、綿密な事前協議が必要になります。
 
エレベーターに纏わる大きなトラブルに関しては、2005年7月の“千葉県北西部地震”の発生で、首都圏の6万4千台のエレベーターがストップしました。2006年6月には、シンドラー社のエレベーターに高校生が挟まれて亡くなる事故も発生しています。それ以降も、度々、業務用エレベーターや商用エレベーターでの死亡事故も相次いでおきています。

このようなこともあり、2009年7月に国土交通省により「建築基準法施行令」が改正されました。

主な改正点は、

@戸開走行防止
シンドラー社での死亡事故を受けて、かご戸や乗場戸が開い状態では稼動しないように様々な装置や機器の追加設置を義務付けました。

A二重ブレーキ化
不測の事態が発生した際でも、かごを安全な状態に保つように改正されたものでかご戸や乗場戸が開放したまま昇降しないように、二重ブレーキを設置し、異常昇降を防止するためのものです。

B地震対策
<感知型地震時管制運転装置>

地震発生時、初期微動(P波)を感震計で捕らえ感知し、最寄の階に自動的且つ安全に着床させる機能の追加。

<主要機器の耐震補強>
・今回の改正建築基準法で定められた各主要のガイドレール、ブラケット、アンカーボルト等の構造強化を図ること。
・地震発生時のワイヤーロープやケーブルの揺れによる昇降軌道坑内での他の機器等への絡みなどを防止すること。

C停電時の対策
エレベーター走行中、停電が発生しても、最寄階に自動的に着床させる機能の追加。

これらが主な改正点になります。


エレベーターリニューアルで全撤去新設工事の場合には、「建築確認申請」が必要となり、最新の建築基準法に適合した改修工事内容が必要となりますが、現在、マンション・ビルエレベーターなどで最も多い工法である制御リニューアル工事の場合には、「建築確認申請」を提出する必要はなく、既存不適格のままで工事が済んでしまうという事になります。

逆に考えると、膨大な費用と時間、手間の掛かる全撤去新設工事よりも、工事を行う業者とマンション管理組合、両者にメリットがある制御リニューアル工事が主流なのも納得ができます。

実際問題として、多額の費用をかけて行うリニューアル工事ですので、可能な限り、最新技術が網羅された安全で安心な設備機器や、コストパフォーマンスにも優れている快適で乗り心地の良いエレベーターにリニューアルすることが最も重要になります。



 

 
          

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